Іпотека майнових прав? Була чи ні?

Іпотека майнових прав? Була чи ні?

Після прийнятої постанови Верховного суду України може зрости кількість позововів до Банків щодо визнання договорів зазначеної категорії недійсними

Слід відмітити, що аналогічне рішення було прийняте Верховним судом України  ще в січні 2013 року. Так званий кредитний бум 2006-2007 років був відзначений великою кількістю договорів кредиту та іпотеки, які укладалися з порушенням вимог чинного на той момент законодавства.

Виходячи з аналізу постанови Верховного Суду України (ВСУ) по справі №6-36цс13 була поставлена крапка в деяких спірних питаннях стосовно передачі майнових прав в іпотеку.

Так, ВСУ зазначив,що поняття іпотеки майнових прав і регулювання відносин при передачі в іпотеку майнових прав в законі України «Про іпотеку» відсутні, стаття 5 закону України «Про іпотеку» не визначала майнові права як предмет іпотеки.

Майнові права на об’єкт незавершеного будівництва віднесені до предмета іпотеки згідно із Законом України від 25 грудня 2008 року № 800-VI «Про запобігання впливу світової фінансової кризи на розвиток будівельної галузі та житлового будівництва», яким були внесені зміни до законодавчих актів України, у тому числі Закону України «Про іпотеку».

Таким чином, усі правочини, які були укладені про передачу майнових прав в іпотеку в період 2006-2007 років викликають великі сумніви стосовно їх дійсності.

У зазначеної категорії договорів слід також з’ясувати, хто був іпотекодавцем. Чи були у нього повноваження на укладання такого виду договору (в разі якщо це забудовник).

П О С Т А Н О В А

ІМЕНЕМ  УКРАЇНИ

15 травня 2013 року                                                                                                                                                                                          м. Київ

 

Судова палата у цивільних справах Верховного Суду України в складі:

 

головуючого Яреми А.Г., 
суддів: Григорєвої Л.І.,Гуменюка В.І., Онопенка В.В.,Охрімчук Л.І., Сеніна Ю.Л.,
  Лященко Н.П., Патрюка М.В.,  
       

розглянувши в судовому засіданні заяву ОСОБА_1 про перегляд Верховним Судом України ухвали судді Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ від 27 вересня 2012 року у справі за позовом ОСОБА_1 до товариства з обмеженою відповідальністю «Екобуд», публічного акціонерного товариства «Акціонерний комерційний банк «Київ», приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу ОСОБА_2 про визнання іпотечного договору частково недійсним та зобов’язання вчинити певні дії,

в с т а н о в и л а:

У жовтні 2011 року ОСОБА_1 звернувся до суду з позовом до товариства з обмеженою відповідальністю «Екобуд» (далі – ТОВ «Екобуд»), публічного акціонерного товариства «Акціонерний комерційний банк «Київ» (далі – ПАТ «АКБ «Київ»), приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу ОСОБА_2 про визнання іпотечного договору частково недійсним та зобов’язання вчинити певні дії.

Зазначав, що 15 липня 2005 року між ним (замовник) і ТОВ «Екобуд» (підрядник) укладено договір будівельного підряду НОМЕР_1, за яким підрядник зобов’язався в порядку та на умовах, визначених цим договором, на свій ризик виконати за завданням замовника з використанням своїх матеріалів і устаткування роботи, указані в п. 1.1 цього договору, зокрема будівництво однокімнатної квартири № 20 загальною площею 62,32 кв. м на четвертому поверсі АДРЕСА_1, а замовник зобов’язався прийняти й оплатити ці роботи.

Додатковою угодою від 18 березня 2008 року внесено зміни до договору будівельного підряду НОМЕР_1 від 15 липня 2005 року та викладено в новій редакції характеристику об’єкта будівництва – указано номер квартири – 9, площу квартири – 60,32 кв. м та заплановану дату передачі об’єкта в експлуатацію – І квартал 2009 року.

За умовами укладеного договору замовник здійснює протягом трьох банківських днів стовідсоткову передоплату вартості виконання вказаних робіт.

З метою забезпечення виконання основного зобов’язання позичальника за кредитним договором, укладеним 12 вересня 2007 року між ПАТ «АКБ «Київ» і ТОВ «Екобуд», 18 вересня 2007 року між ПАТ «АКБ «Київ» (іпотекодержатель) та ТОВ «Екобуд» (іпотекодавець) було укладено іпотечний договір майнових прав, за яким іпотекодавець передав в іпотеку іпотекодержателю належні йому майнові права на отримання у власність нерухомості, яка будується, – майнові права на квартири загальною площею 5 854,41 кв. м, які знаходяться за АДРЕСА_1 та указані в додатку № 1, що є невід’ємною частиною договору іпотеки. Після завершення будівництва й отримання правовстановлюючих документів на зазначене нерухоме майно предметом іпотеки будуть квартири, майнові права на які за цим договором є предметом іпотеки.

Посилаючись на те, що ним повністю сплачено кошти за об’єкт будівництва за договором будівельного підряду та він є володільцем (власником) майнових прав на однокімнатну квартиру № 9 АДРЕСА_1, а тому ТОВ «Екобуд» не мало права розпоряджатися майновими правами на вказану квартиру та передавати її в іпотеку, ОСОБА_1 просив: визнати недійсним договір іпотеки в частині передачі в іпотеку майнових прав на зазначену квартиру; зобов’язати приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу ОСОБА_2 зняти заборону відчуження об’єкта нерухомого майна – майнових прав на спірну квартиру, накладену у зв’язку з посвідченням договору іпотеки, вилучити запис з Єдиного реєстру заборон відчуження об’єктів нерухомого майна щодо майнових прав на цю квартиру та змінити запис у Державному реєстрі іпотек про обтяження іпотекою майнових прав на зазначену квартиру.

Рішенням Святошинського районного суду м. Києва від 12 грудня 2011 року позов ОСОБА_1 задоволено частково: визнано недійсним договір іпотеки від 18 вересня 2007 року в частині передачі в іпотеку майнових прав на квартиру № 9 АДРЕСА_1, у задоволенні решти позовних вимог відмовлено; вирішено питання про розподіл судових витрат.

Рішенням апеляційного суду м. Києва від 5 вересня 2012 року вказане рішення суду першої інстанції скасовано та ухвалено нове рішення про відмову в позові ОСОБА_1.

Ухвалою судді Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ від 27 вересня 2012 року відмовлено ОСОБА_1 у відкритті касаційного провадження на підставі  п. 5 ч. 4 ст. 328 Цивільного процесуального кодексу України (далі – ЦПК України).

У поданій до Верховного Суду України заяві про перегляд ухвали судді Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ від 27 вересня 2012 року ОСОБА_1 порушує питання про скасування зазначеної ухвали та залишення в силі рішення суду першої інстанції з підстав, передбачених п. 1 ч. 1 ст. 355 ЦПК України, – неоднакового застосування судами касаційної інстанції одних і тих самих норм матеріального права, що потягло ухвалення різних за змістом судових рішень у подібних правовідносинах, а саме: ст. ст. 203, 215, 575 та 583 Цивільного кодексу України (далі – ЦК України), ст. 5 Закону України «Про іпотеку».

Для прикладу наявності зазначеної підстави подання заяви про перегляд судового рішення ОСОБА_1 посилається на постанову Верховного Суду України від 30 січня 2013 року  та ухвали Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ від 7 березня 2012 року, від 10 жовтня 2012 року, від 18 січня 2013 року.

ОСОБА_1 указує на те, що правові висновки Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ про застосування норм матеріального права, покладені в основу судового рішення у справі, яка переглядається, не є однаковими з висновками, зробленими судом касаційної інстанції в наданих для прикладу судових рішеннях, що потягло ухвалення різних за змістом судових рішень у подібних правовідносинах.

Заслухавши доповідь судді, пояснення ОСОБА_1 та його представника ОСОБА_3, перевіривши наведені в заяві доводи, Судова палата у цивільних справах Верховного Суду України вважає, що заява про перегляд оскаржуваних судових рішень підлягає частковому задоволенню з таких підстав.

Відповідно до ст. 353 ЦПК України Верховний Суд України переглядає судові рішення у цивільних справах виключно з підстав і в порядку, встановлених цим Кодексом.

За положеннями п. 1 ч. 1 ст. 355 ЦПК України підставою для подання заяви про перегляд судових рішень у цивільних справах є неоднакове застосування судом (судами) касаційної інстанції одних і тих самих норм матеріального права, що потягло ухвалення різних за змістом судових рішень у подібних правовідносинах.

За змістом ст. 360-4 ЦПК України суд задовольняє заяву про перегляд справи і скасовує судове рішення у справі, яка переглядається з підстави, передбаченої п. 1 ч. 1 ст. 355 ЦПК України, якщо встановить, що судове рішення є незаконним.

Судами встановлено, що 15 липня 2005 року між ОСОБА_1 і ТОВ «Екобуд» укладено договір будівельного підряду, а 18 березня 2008 року – додаткову угоду, за умовами яких підрядник зобов’язався в порядку та на умовах, визначених договором, на свій ризик виконати за завданням замовника з використанням своїх матеріалів і устаткування роботи, указані в п. 1.1 цього договору, зокрема будівництво однокімнатної квартири № 9 загальною площею 60,32 кв. м на четвертому поверсі АДРЕСА_1, а замовник зобов’язався прийняти й оплатити ці роботи.

Пунктом 4.1 договору будівельного підряду визначено, що протягом трьох банківських днів за виконання указаних робіт замовник здійснює стовідсоткову передоплату.

ОСОБА_1 виконав свої грошові зобов’язання за договором будівельного підряду, повністю сплативши вартість об’єкта будівництва, що підтверджується довідкою про стовідсоткове фінансування від 15 березня 2007 року.

Додатковою угодою до договору будівельного підряду від 18 березня 2008 року заплановано дату передачі об’єкта в експлуатацію – І квартал 2009 року.

12 вересня 2007 року між ПАТ «АКБ «Київ» та ТОВ «Екобуд» було укладено кредитний договір, за яким банк надав позичальнику кредит на строк до 11 вересня 2008 року на умовах забезпеченості його (кредиту) майновими правами на квартири в житловому будинку, що будується за АДРЕСА_1.

З метою забезпечення виконання основного зобов’язання позичальника за вказаним кредитним договором 18 вересня 2007 року між ПАТ «АКБ «Київ» та ТОВ «Екобуд» було укладено іпотечний договір майнових прав, за яким іпотекодавець передав в іпотеку іпотекодержателю належні йому майнові права на отримання у власність нерухомості, яка будується, – майнові права на квартири загальною площею 5 854,41 кв. м (у тому числі квартиру № 9), які знаходяться за АДРЕСА_1 і вказані в додатку № 1, що є невід’ємною частиною договору іпотеки. Після завершення будівництва й отримання правовстановлюючих документів на зазначене нерухоме майно предметом іпотеки будуть квартири, майнові права на які за цим договором є предметом іпотеки. Зазначений договір визначає порядок звернення стягнення на предмет іпотеки.

Ухвалюючи рішення про визнання недійсним договору іпотеки в частині передачі в іпотеку майнових прав на квартиру в незавершеному будівництвом жилому будинку, суд першої інстанції виходив із того, що договір іпотеки укладений з порушенням вимог ч. 2 ст. 583 ЦК України, оскільки, укладаючи договір, іпотекодавець (підрядник за договором будівельного підряду) не був власником предмета іпотеки – майнових прав на квартири, що є об’єктом договору будівельного підряду, та не мав згоди замовника на передачу цих майнових прав в іпотеку.

Скасовуючи рішення суду першої інстанції та відмовляючи в задоволенні позовних вимог ОСОБА_1, апеляційний суд, з висновками якого погодився й суд касаційної інстанції, виходив із того, що ТОВ «Екобуд» не мало правових обмежень для укладення з ПАТ «АКБ «Київ» оспорюваного договору іпотеки, оскільки на підставі ст. 876 ЦК України власником об’єкта будівництва або результату робіт є замовник, якщо інше не передбачено договором, а п. 7.1 договору будівельного підряду передбачає, що власником об’єкта будівництва до його здачі є підрядник. Крім того, оспорюваний позивачем договір іпотеки є способом забезпечення виконання зобов’язання, а не правочином щодо розпорядження майновими правами.

Разом із тим у інших справах, які виникли з подібних правовідносин, суд касаційної інстанції в ухвалах від 7 березня 2012 року та від 18 січня 2013 року погодився з висновками судів першої й апеляційної інстанцій про задоволення позовних вимог замовників за договорами будівельного підряду щодо визнання недійсними договорів іпотеки, укладених підрядником, через відсутність у іпотекодавця (підрядника) майнових прав на спірну нерухомість.

Отже, існує неоднакове застосування судом касаційної інстанції одних і тих самих норм матеріального права.

Вирішуючи питання про усунення розбіжностей у застосуванні судом касаційної інстанції зазначених норм матеріального права, Судова палата у цивільних справах Верховного Суду України виходить із такого.

 Правовідносини у сфері застави нерухомості (іпотеки) регулюються Законом України «Про іпотеку», за яким законодавство України про іпотеку базується на Конституції України та складається з ЦК України, Господарського кодексу України, цього Закону й інших нормативно-правових актів, а також міжнародних договорів України; Законом України «Про іпотечне кредитування, операції з консолідованим іпотечним боргом та іпотечні сертифікати», який регулює відносини у системі іпотечного кредитування, перетворення платежів за іпотечними активами у виплати за іпотечними сертифікатами із застосуванням механізмів управління майном, і частково Законом України «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю», який установлює обов’язковість іпотеки при забезпеченні договорів між забудовником і стороною, яка фінансує будівництво.

Так, за змістом чч. 1, 3 ст. 575 ЦК України іпотекою є застава нерухомого майна, що залишається у володінні заставодавця або третьої особи; правила про іпотеку землі та інші окремі види застав встановлюються законом.

 Згідно із ч. 1 ст. 576 ЦК України предметом застави може бути будь-яке майно (зокрема річ, цінні папери, майнові права), що може бути відчужене заставодавцем і на яке може бути звернене стягнення.

Відповідно до ч. 2 ст. 583 ЦК України заставодавцем може бути власник речі або особа, якій належить майнове право, а також особа, якій власник речі або особа, якій належить майнове право, передали річ або майнове право з правом їх застави.

 За ст. ст. 1, 5 Закону України «Про іпотеку» у редакції, яка була чинною на час укладення іпотечного договору майнових прав, застава майнових прав на нерухомість, будівництво якої не завершено, регулюється за правилами, визначеними цим Законом.

 Предметом іпотеки можуть бути один або декілька об’єктів нерухомого майна за таких умов: нерухоме майно належить іпотекодавцю на праві власності або на праві господарського відання, якщо іпотекодавцем є державне або комунальне підприємство, установа чи організація; нерухоме майно може бути відчужене іпотекодавцем і на нього відповідно до законодавства може бути звернене стягнення; нерухоме майно зареєстроване у встановленому законом порядку як окремий виділений у натурі об’єкт права власності, якщо інше не встановлено цим Законом.

Предметом іпотеки також може бути об’єкт незавершеного будівництва або інше нерухоме майно, яке стане власністю іпотекодавця після укладення іпотечного договору, за умови, що іпотекодавець може документально підтвердити право на набуття ним у власність відповідного нерухомого майна в майбутньому.

 Частина об’єкта нерухомого майна може бути предметом іпотеки лише після її виділення в натурі і реєстрації права власності на неї як на окремий об’єкт нерухомості, якщо інше не встановлено цим Законом. Іпотека поширюється на частину об’єкта нерухомого майна, яка не може бути виділеною в натурі і була приєднана до предмета іпотеки після укладення іпотечного договору без реєстрації права власності на неї як на окремий об’єкт нерухомості.

 Водночас поняття «іпотека майнових прав» і регулювання відносин при передачі в іпотеку майнових прав у цьому Законі відсутні.

Стаття 5 Закону України «Про іпотеку» не визначала майнові права як предмет іпотеки.

 Майнові права на об’єкт незавершеного будівництва віднесені до предмета іпотеки згідно із Законом України від 25 грудня 2008 року № 800-VI «Про запобігання впливу світової фінансової кризи на розвиток будівельної галузі та житлового будівництва», яким були внесені зміни до законодавчих актів України, у тому числі Закону України «Про іпотеку».

 Відповідно до ст. 190 ЦК України майном як особливим об’єктом вважаються річ, сукупність речей, а також майнові права та обов’язки.

Майнові права є неспоживною річчю та визнаються речовими правами.

Закон України «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні» дає визначення поняття «майнові права», які можуть оцінюватися, як будь-які права, пов’язані з майном, відмінні від права власності, у тому числі права, які є складовими частинами права власності (права володіння, розпорядження, користування), а також інші специфічні права (права на провадження діяльності, використання природних ресурсів тощо) та права вимоги (ст. 3 Закону).

Майнові права на нерухомість, що є об’єктом будівництва (інвестування), не є речовими правами на чуже майно, тому що об’єктом цих прав не є «чуже майно», а також не є правом власності, оскільки об’єкт будівництва (інвестування) не існує на момент встановлення іпотеки, а тому не може існувати й право власності на нього.

 Отже, майнове право, яке можна визначити як «право очікування», є складовою частиною майна як об’єкта цивільних прав. Майнове право – це обмежене речове право, за яким власник цього права наділений певними, але не всіма правами власника майна, та яке засвідчує правомочність його власника отримати право власності на нерухоме майно чи інше речове право на відповідне майно в майбутньому.

Стаття 5 Закону України «Про іпотечне кредитування, операції з консолідованим іпотечним боргом та іпотечні сертифікати» установлює, що іпотека виникає відповідно до цього Закону та Закону України «Про іпотеку» щодо нерухомого майна, об’єктів незавершеного будівництва та майнових прав на нерухомість, будівництво якої не завершено.

Іпотекодавцем за іпотечним договором, предметом іпотеки за яким є майнові права на нерухомість, будівництво якої не завершено, може бути забудовник – особа, яка організовує спорудження нерухомості для власних потреб чи для передачі її у власність іншим особам, або особа, власністю якої стане ця нерухомість після завершення будівництва (ч. 7 ст. 5 Закону).

Правовий аналіз положень ЦК України, Закону України «Про іпотеку» та Закону України «Про іпотечне кредитування, операції з консолідованим іпотечним боргом та іпотечні сертифікати» дозволяє дійти висновку про те, що майнове право, що є предметом іпотечного договору, – це обумовлене право набуття в майбутньому прав власності на нерухоме майно (право під відкладальною умовою), яке виникає тоді, коли виконані певні, але не всі правові передумови, що є необхідними й достатніми для набуття речового права.

 У справі, яка переглядається, замовник виконав своє грошове зобов’язання за договором будівельного підряду, повністю сплативши вартість об’єкта будівництва (стовідсоткову передоплату), тобто вчинив дії, спрямовані на виникнення юридичних фактів, необхідних і достатніх для отримання права вимоги переходу права власності на об’єкт будівництва або набуття майнових прав на цей об’єкт.

Оскільки майнові права на відповідну квартиру в незавершеному будівництвом жилому будинку, вартість якої була сплачена замовником за договором будівельного підряду, відповідно до положень Закону України «Про іпотеку» у редакції, яка була чинною на час виникнення спірних правовідносин, не могли бути предметом застави, ТОВ «Екобуд» неправомірно передало в іпотеку зазначені майнові права, а тому договір іпотеки, який укладено без згоди позивача на передачу майнових прав на спірну квартиру в іпотеку, є недійсним у силу ст. ст. 203, 215 ЦК України, як такий, що укладений з порушенням вимог ч. 2 ст. 583 ЦК України та ст. 5 Закону України «Про іпотеку».

 Саме до цього зводяться правові висновки, що викладені в ухвалах Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ від 7 березня 2012 року та від 18 січня 2013 року, які надані ОСОБА_1 як приклад неоднакового застосування судом касаційної інстанції норм матеріального права в подібних правовідносинах, що потягло ухвалення різних за змістом судових рішень.

 Аналогічна правова позиція висловлена Верховним Судом України в постанові від 30 січня 2013 року.

Ураховуючи викладене, ухвала судді Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ від 27 вересня 2012 року підлягає скасуванню з направленням справи на новий розгляд до суду касаційної інстанції.

Керуючись п. 1 ст. 355, п. 1 ч. 1 ст. 360-3, ч. 1 ст. 360-4 ЦПК України,  Судова палата у цивільних справах Верховного Суду України

п о с т а н о в и л а :

Заяву ОСОБА_1 задовольнити частково.

Ухвалу судді Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ від 27 вересня 2012 року скасувати, справу направити на новий розгляд до суду касаційної інстанції.

Постанова Верховного Суду України є остаточною і може бути оскаржена тільки на підставі, встановленій пунктом 2 частини першої статті 355 Цивільного процесуального кодексу України.

  Правова позиція, висловлена Верховним Судом України в постанові від 15 травня 2013 року в справі №6-36цс13.

 Майнове право, що є предметом іпотечного договору, – це обумовлене право набуття в майбутньому прав власності на нерухоме майно (право під відкладальною умовою), яке виникає тоді, коли виконані певні, але не всі правові передумови, що є необхідними й достатніми для набуття речового права.

Замовник виконав своє грошове зобов’язання за договором будівельного підряду, повністю сплативши вартість об’єкта будівництва (стовідсоткову передоплату), тобто вчинив дії, спрямовані на виникнення юридичних фактів, необхідних і достатніх для отримання права вимоги переходу права власності на об’єкт будівництва або набуття майнових прав на цей об’єкт.

Оскільки майнові права на відповідну квартиру в незавершеному будівництвом жилому будинку, вартість якої була сплачена замовником за договором будівельного підряду, відповідно до положень Закону України «Про іпотеку» у редакції, яка була чинною на час виникнення спірних правовідносин, не могли бути предметом застави, підрядник неправомірно передав в іпотеку зазначені майнові права, а тому договір іпотеки, який укладено без згоди позивача на передачу майнових прав на спірну квартиру в іпотеку, є недійсним у силу ст. ст. 203, 215 ЦК України, як такий, що укладений з порушенням вимог ч. 2 ст. 583 ЦК України та ст. 5 Закону України «Про іпотеку».

Залишити відповідь

Ваша e-mail адреса не оприлюднюватиметься. Обов’язкові поля позначені *